Monetizzare la propria casa

… un tema di economia personale.

Quando si è soli, o non ci sono particolari necessità di lasciare la propria casa ad altri, spesso si considera la possibilità di poter alienare il proprio immobile, per conseguirne una rendita o un capitale utile all’integrazione pensionistica.

I modi più noti per fare questo sono due: la nuda proprietà, ed il reverse mortgage. Iniziando dal primo, la nuda proprietà consiste nel vendere il proprio immobile tenendo per sé il diritto di abitarlo (o affittarlo) per tutta la vita. Il corrispettivo della vendita, in forma di capitale, tiene conto delle aspettative di vita e pertanto del rischio temporale dell’acquirente.

Il reverse mortgage o prestito vitalizio ipotecario, diversamente, è attuabile solo a partire dai 60 anni di età e consiste nell’ ipotecare il proprio immobile ottenendo in cambio o una somma una tantum o periodica, di norma annuale. In questo senso si configura come un vero e proprio mutuo “al contrario”, ma qui, al decesso del proprietario, gli eredi possono decidere di fare fronte al debito lasciato dal defunto; se questo non avviene, la banca mette in vendita la casa e versa agli eredi l’eventuale differenza tra quanto incassato e il suo credito.

Il confronto tra prodotti alternativi, come spesso accade, investe diversi aspetti: da un lato si ottiene un capitale, dall’altro una rendita, e non è semplice confrontare due ordini di prestazioni tanto differenti. Nel primo caso, inoltre, ci si spossessa del proprio bene nei confronti degli eredi, laddove con il prestito vitalizio ipotecario questo non avviene necessariamente. Ci sono, poi, confronti quantitativi, basati sulla misura degli importi che riceveremmo.

Quello che vorremmo evidenziare qui, tuttavia, è che le analisi ed i confronti sul modo più efficace per trarre un frutto economico dal proprio immobile, rimanendo ad abitarci, non devono fermarsi ai tipi di prodotto ma considerare alcuni aspetti che troppo spesso gli “specialisti” non considerano.

Ad esempio, una volta compreso quanto posso ricavare dalla messa a frutto del mio immobile, dovrei chiedermi se l’importo è sufficiente, insufficiente o adeguato ai miei bisogni e per comprenderlo è necessario effettuare una attività di budget rigorosa, che consiste nel conoscere la quantità e la qualità delle mie spese mensili ed annue, considerando anche la riserva per piccoli (o grandi) imprevisti.

L’analisi delle spese serve non solo a definire una stabilità di fondo ma anche a capire quanta parte delle nostre spese deve durare per sempre e quanta può invece esaurirsi senza compromettere i nostri standard economici di vita desiderati.

La parte delle spese che non può mai mancare va difesa dal cosiddetto “rischio di sopravvivere al proprio reddito”, adoperando strumenti del mercato previdenziale che offrono una certezza di vitalizio; la restante quantità di consumi, quelli che possono anche cessare senza compromettere il nostro benessere di fondo, può invece essere ottenuta da piani di disinvestimento programmato provenienti da investimenti finanziari.

Sulla scelta tra “vitalizi assicurativi” e “redditi da investimento” pesa tuttavia un’altra considerazione, quella di tipo successorio. Il modo in cui i nostri denari sono allocati (fondo pensione o investimenti) durante la pensione ha infatti uno straordinario impatto sulla possibilità di lasciare parte del patrimonio ai nostri eredi.

Quello sopra è solo un esempio, concreto, di come dietro il “semplice” possa celarsi il complesso e che anche una decisione apparentemente semplice come quella tra nuda proprietà e prestito ipotecario vitalizio richieda invece valutazioni più complete, capaci di considerare simultaneamente il comparto immobiliare, il budget familiare, la previdenza pensionistica, l’investimento ed il passaggio generazionale.

Con questo vogliamo affermare un principio di grande importanza, ossia che le esigenze economiche importanti connesse al nostro ciclo di vita non si risolvono cercando i migliori prodotti finanziari o attuando strategie ingenue e “fai da te” e neppure consultando uno specialista in mutui o in prodotti finanziari o in strumenti assicurativi. Quello che ci serve è un assistente alla nostra economia personale, che andrà cercato tra gli educatori finanziari conformi alle norme di qualità o tra i consulenti che non interpretano il proprio ruolo occupandosi solo di finanza ma dell’intera economia personale e familiare. Di questo c’è bisogno e questo dovremmo abituarci a chiedere.