Il prestito vitalizio

Tradizionalmente, l’Italia è sempre stato un paese con un alto livello di proprietà immobiliare delle famiglie.

Nel 2017, secondo quanto riportato dallo studio “Gli immobili in Italia – 2017” dell’Agenzia delle Entrate, infatti, il 77,4% delle famiglie italiane era proprietaria di una abitazione.

Una parte di questo grande patrimonio immobiliare fa capo, naturalmente, agli over 65 (sono il 32,5% dei proprietari di abitazione, che posseggono il 36,7 % del patrimonio complessivo).

Considerando che la vita si allunga, e che nell’arco degli anni si possono presentare delle occasioni nelle quali l’anziano ha necessità economiche, come è possibile rendere meno “immobile” il patrimonio immobiliare di proprietà?

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La cosa, potrebbe essere particolarmente utile per una larga fascia di anziani, (Fondazione Cariplo, in un suo studio del 2017, stima che nel nostro paese ci sono circa 1,3 – 1,4 milioni di famiglie di anziani caratterizzate da un basso reddito, ma proprietarie di una casa che vale più di 200.000 €).

Le strade per rendere “liquida” la proprietà immobiliare sono, sostanzialmente, tre:

• Mettere in vendita un immobile non utilizzato direttamente;
• Vendere la nuda proprietà dell’immobile utilizzato come residenza;
• Accendere un prestito vitalizio ipotecario sull’immobile utilizzato come residenza.

Ognuna di queste soluzioni presenta dei pro e dei contro, ma mentre le prime due sono più conosciute e praticate, questa volta ci concentreremo sulla opzione meno nota, quella del prestito vitalizio ipotecario.

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento che è operativa dall’anno 2015, a seguito dell’approvazione della legge n. 44.

Il prestito vitalizio ipotecario (negli Stati Uniti è conosciuto col nome di “reverse mortgage”, in UK come “home equity release”) è un finanziamento, garantito dall’ipoteca su un immobile, che non deve essere restituito, se non dopo il decesso dell’anziano che lo ha sottoscritto.

Alla scadenza, alla banca che ha erogato il finanziamento, dovrà essere restituita la somma del capitale erogato e degli interessi che sono maturati nel frattempo. Cosa che potranno fare (se lo vorranno) gli eventuali eredi; in caso contrario l’immobile sarà venduto e il ricavato andrà alla banca (che si accolla il rischio di vendere ad un importo inferiore al proprio credito complessivo, ma che è impegnata, se la vendita sarà fatta ad un prezzo superiore di quanto a lei dovuto, a restituire agli eredi la parte eccedente).

Il prestito vitalizio ipotecario presenta alcuni vantaggi interessanti, per esempio:

• Può essere sottoscritto da persone con età minima di 60 anni;
• In caso di coppie conviventi, deve essere cointestato (in questo modo la vendita dell’immobile avverrà solo dopo il decesso di entrambi gli intestatari);
• Può comunque essere rimborsato, ed estinto, in qualsiasi momento, anche prima del decesso dei contraenti;
• Il tasso al quale viene erogato il finanziamento è fisso;
• Il contraente ha la facoltà di optare tra capitalizzazione degli interessi (che si cumuleranno al capitale e saranno saldati con la vendita dell’immobile), o provvedere al pagamento periodico degli interessi (il capitale da restituire non cresce col tempo, e alla scadenza sarà più facile estinguerlo);

A fronte di questi pro, il prestito vitalizio presenta anche dei contro:

• Il capitale erogato dipende dal valore della casa periziata e dall’età dei contraenti (per esempio, a chi ha 60-70 anni, sarebbe erogato circa il 10-15% del valore periziato, a 71-80 anni la percentuale diventerebbe del 20% circa, a 81-90 sale a 40% circa, ecc.);
• La somma massima erogata non può essere superiore a 350.000 € (ed ogni banca, all’interno di questo vincolo, applica l’importo che ritiene opportuno);
• I tassi d’interesse applicati sono un po’ più alti di quelli di un normale mutuo ipotecario;
• Gli interessi maturati (quando si sceglie l’opzione di non pagarli periodicamente) si capitalizzano annualmente (vengono sommati al capitale erogato, e su questo importo complessivo si calcolano gli interessi nell’anno successivo);
• Il numero delle banche che attualmente erogano questo tipo di finanziamento è limitato (Banca Intesa Sanpaolo, Unicredit, Monte Paschi di Siena, Banca Popolare di Sondrio, lo presentano sui loro siti web, per la altre banche è necessario chiedere in agenzia).

Infine, una nota interessante; anche se riferite ai primi anni di erogazione, le motivazioni che hanno portato alla sottoscrizione di un prestito vitalizio ipotecario (dati Euvis), sono:

• Il 24%, per aiutare i figli (acquisto della casa, consolidamento di debiti, supporti economici);
• Il 23%, come supporto al reddito;
• Il 22%, come rimborso di altri debiti;
• Il 18%, per emergenze o spese impreviste;
• L’8%, per viaggi o progetti personali;
• Il 5%, per assistenza domiciliare