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Previdenza e condizioni economiche

Perchè i Senior acquistano casa

Qualche anno fa Progetica, in un suo studio su dati Banca d’Italia, presentò un interessante grafico che mostrava come cambia l’indebitamento delle famiglie italiane, in funzione dell’età del capofamiglia.

Il grafico mostrava come l’indebitamento dovuto all’acquisto della prima casa, diminuisce progressivamente con l’avanzare dell’età del capo famiglia, cosa assolutamente naturale e comprensibile (si acquista la casa, facendo dei debiti, in giovane età, poi il debito col tempo viene saldato).

Sempre in questo grafico, però, si evidenziava un altro fenomeno molto interessante: a partire dai 40 – 45 anni di età, compaiono forme di debito per l’acquisto di una seconda casa; indebitamento che cresce velocemente fino a raggiungere il suo valore massimo intorno ai 60 – 65 anni (il tempo della della messa in quiescenza), per poi calare.

La spiegazione più immediata di questo fenomeno, fu che con l’avanzare dell’età, e il miglioramento delle condizioni economiche, la famiglia decide di acquistare una nuova casa, magari in una località di villeggiatura, o un immobile da mettere a reddito.

Questa interpretazione sembra confermata anche da alcuni osservatori del mercato immobiliare.

L’Ufficio Studi di Tecnocasa, per esempio, nello scorso mese di maggio rilevava che il 44,2% di chi acquista un’abitazione ha un’età di 45 anni o più, (e tra questi, gli acquirenti più anziani, con un’età di 65 anni e più, rappresentano l’8,5 %). Anche in questo caso, la motivazione che viene data è l’interesse che i senior mostrano verso l’acquisto di una casa per investimento, o di case vacanza (tipologie immobiliari che tendenzialmente si acquistano quando si hanno maggiori certezze economiche).

Sicuramente tutto questo è vero, ma se osserviamo come questi fenomeni si sono evoluti nel tempo, forse è possibile fare qualche considerazione in più. Vediamo …

Sempre l’ufficio Studi di Tecnocasa, evidenzia nel suo report come, in soli 5 anni (dal 2013 al 2018) gli anziani che acquistano casa sono fortemente aumentati (gli ultrasessantacinquenni erano il 5,4% dei compratori, oggi rappresentano l’8,5%, e la fascia d’età compresa tra i 55 e i 64 anni è passata dal 10,7%  al 13,1%); nel medesimo periodo, gli acquirenti appartenenti a fasce più giovani, invece, sono calati (dal 30,8% al 27,% per chi ha meno di 35 anni, e dal 34,3% al 28,7% per quelli con età compresa tra i 35 ed i 44 anni).

Se guardiamo all’erogazione dei mutui, l’Osservatorio Mutui di Mutuionline del mese di ottobre 2019, mostra che nel medesimo periodo di tempo (2013 – 2018), il numero dei mutui erogati agli ultracinquantacinquenni è passato dal 4,5% al 6,2%; mentre quelli erogati ai più giovani diminuiscono (dal 2,2% all’1,4% per chi ha meno di 25 anni, e dal 36,1% al 27,3% per chi ha un’età compresa tra i 26 e i 35 anni).

In pratica, in soli 5 anni è aumentata l’età media di chi acquista una casa, (da 41 anni a 43,3 anni), e parimenti l’età media di chi sottoscrive un mutuo per acquistarla; tutto questo in un periodo nel quale il numero di compravendite di abitazioni è regolarmente cresciuto, dal suo minimo toccato proprio nel 2013 (dati Osservatorio del Mercato Immobiliare, dell’Agenzia delle Entrate). Ma c’è dell’altro che ci può aiutare a capire perché tutto questo sta avvenendo …

Annualmente, il Rapporto Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, pubblica l’Indicatore di Accessibilità, che stime le condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa.

L’indicatore dipende da tre variabili fondamentali: il tasso di interesse dei mutui, il prezzo della casa, e il reddito disponibile.

Se questo indicatore è > di 0%, vuol dire che la famiglia è in grado di acquistare un’abitazione a prezzi di mercato; se invece l’indice è < 0%, vuol dire che la famiglia non è in grado di farlo.

Il Rapporto del 2018, segnale che, per la media delle famiglie italiane, l’Indicatore di Accessibilità, negli anni che vanno dal 2013 al 2018, è cresciuto con regolarità dal 6% fino a circa il 14%. Mediamente, perciò, le famiglie italiane sono in grado di acquistare un’abitazione a prezzi di mercato, questo soprattutto grazie ai tassi di mercato particolarmente bassi.

Il medesimo rapporto, poi, fa un’analisi specifica per le famiglie giovani, in questo caso analizzando le famiglie nelle quali il capofamiglia ha meno di 40 anni; e in questo caso i risultati ottenuti sono molto diversi.

Le famiglie più giovani per oltre un decennio (indicativamente, dal 2006 al 2017) non sono state in grado di acquistare un’abitazione a prezzi di mercato (con valori dell’indicatore che sono arrivati anche a -12%), ed anche oggi il loro Indicatore di Accessibilità è molto basso, pari a circa il 2%.

Riepilogando, aumenta la quota di senior che acquista casa e si indebita per la casa; nel medesimo tempo, diminuisce il numero dei giovani che riescono (o possono farlo).

Questo insieme di fattori, fa pensare che oltre all’acquisto di seconde case o di case per investimento, una parte non residuale degli immobili acquistati dai senior sia destinata ai figli ed ai nipoti (e non è escluso che anche alcune abitazioni acquistate dai giovani, siano acquistate con l’apporto economico dei parenti più anziani).

Questa ipotesi non è improbabile. A testimoniare il forte legame, tra nonni, figli e nipoti, infatti, ci sono i risultati di una ricerca fatta, nell’anno 2007 da Euvis, sulla destinazione dei Prestiti Vitalizi: questa segnalava che ben il 24 % di questi finanziamenti, erano sottoscritti proprio per aiutare economicamente figli e nipoti.

Foto di Robert und Madlin da Pixabay

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